公募REITs投资，你对它了解多少？

基础设施REITs的推出一方面能够满足基础设施原始权益人的融资需求，盘活资产、加快周转；另一方面能够有效改善企业的资产负债表，降低杠杆、增强后续融资能力。基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在积极研究、不断探索，一起推动整个行业稳步发展。

那么，REITs到底是什么呢？公募REITs具有哪些特征？发展情况又如何？

REITs定义

不动产投资信托基金（简称“REITs”）是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，REITs将不动产所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人的能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

REITs在上世纪五十年代起源于美国，1960年美国国会正式颁布《美国1960年国内税法典》，进而确立REITs的法律地位。

海外基础设施REITs已经发展多年，主要投资于具有稳定运营收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发电等。

REITs在国外的发展情况

海外市场已形成，尤其是美国的REITs市场相对成熟，尤其值得借鉴。美国REITs市场总规模已突破1万亿美元，其中96%是权益类REITs，投资范围涵盖基础设施、办公、酒店、医疗、工业、零售、数据中心、住宅等。

根据美国REITs底层资产种类市值占比（2019）统计情况，基础设施占比超过10%，数据中心7%，仓储5%。

国内类REITs市场概况

国内市场尚未推出完全符合国际惯例的标准REITs产品，自2014年开始推出一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品，已经初具规模。截至2019年末，交易所类REITs产品存量规模1174.25亿元人民币。截至2020年3月末，境内各交易场所累计发行类REITs产品共72单，已发行总规模1,379亿元人民币。

在国内基础设施领域，尽管我国目前标准化REITs尚未推出，但我国类REITs产品自2016年就开始了在物流、产业园、交通路桥等与社会生产和居民生活紧密相连的公共服务基础设施领域的探索与实践，截至2019年末，我国在上述基础设施领域发行的类REITs产品规模合计185.29亿元人民币。

公募REITs主要特征

1、取得项目完全所有权或经营权利

2、采取公募基金+资产支持证券的架构；

3、80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；

4、基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

长期持有并运营

1、以长期持有成熟基础设施项目，并通过提高运营管理水平创造收益为主要目的；

2、不以直接或者间接方式获取基础设施项目的市场交易收益为目标。

封闭运作并上市交易

1、采用封闭式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务；

2、上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。

强制收益分配

每年将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，具有强制分红的特征；

收益分配与成熟市场接轨。

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